Los desequilibrios del mercado inmobiliario

Es indudable que el mercado inmobiliario parece encontrarse en una profunda crisis. También en Segovia, al menos si nos remitimos a los principales indicadores publicados recientemente. La oferta del sector se ha situado en España el último año en 800.000 viviendas cuando la demanda era justamente la mitad. Un claro desequilibrio del mercado que no se ha visto correspondido con el descenso de precios, como hubiese sido lógico, sino con un aumento de un 24% en España -un 23,8% en Segovia-, tomando como base de precios el primer trimestre del año 2005. Un importante desajuste que ahora se empieza a sentir con la pérdida de puestos de trabajo.

Sin embargo, la paradoja es que encontrándose el sector de la construcción en crisis desde hace más de nueve meses aún no se ha producido el necesario ajuste. Sorprende que los precios se hayan movido mínimamente a la baja. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de la Vivienda los precios bajaron el último trimestre un 0,1%, pero se incrementaron en el último año un 2,4%; lo mismo ocurrió en Segovia, donde los precios han subido el último año un 1,1%, aunque prácticamente se han mantenido igual este último trimestre.

Somos muchos los que necesitamos comprar una vivienda y efectuamos una prospección del mercado. Constatamos cómo los promotores siguen en sus trece y los precios se resisten a bajar. Es más, se aferran a márgenes de beneficio muy amplios. Basta analizar la oferta económica en relación al coste de construcción. Tomando un estándar de 691 a 781 €/m2, según la calidad de la construcción, y un precio del suelo más variable según la zona, pero verificable en la mayoría de los casos, se puede comprobar con sorpresa cómo en el momento actual los márgenes pueden situarse en muchos casos en el 20%, antes de impuestos; al menos en Segovia. Aún así, sigue habiendo compradores que se someten a las condiciones de la oferta, y el mercado inmobiliario se sigue manifestando como un “mercado de vendedores” –el vendedor impone sus reglas del juego-.

En el futuro los precios pueden bajar algo, pero no mucho. Es posible que, si el euribor se mantiene, la ligera bajada de la vivienda de estos meses se compense con el incremento de los gastos financieros, y poco a poco se haga notar en el segundo semestre del próximo año la ausencia de oferta. No hay que olvidar que los promotores están efectuando el ajuste mediante la disminución de la construcción de nuevas viviendas, lo que repercutirá en unos precios al alza una vez absorbido el exceso de oferta actual.

El Gobierno está impulsando la construcción de VPO –vivienda de protección oficial- y la rehabilitación de viviendas residenciales, así como agilizando la licitación de obra pública. Estas medidas van a permitir evitar la caída abrupta de empleo y dinamizar la construcción en un sector que llevaba dando síntomas de recalentamiento desde hacía tiempo.

No hay que olvidar los altos beneficios de los promotores y los constructores en estos últimos años. La construcción ha sido refugio de excedentes de diversos negocios por parte de promotores de nuevo cuño que han desembarcado en el sector con un interés exclusivamente especulativo y con un desconocimiento escaso o nulo del mercado inmobiliario. De ahí que para muchos de ellos la crisis sea menos crisis; no así para los muchos trabajadores de la construcción que han perdido su puesto de trabajo, y para las familias que están sudando “la gota gorda” para disponer de una vivienda digna. No tendría mucho sentido que el Estado saliese al encuentro de las empresas promotoras que han dilapidado el capital acumulado estos años, salvo por razones específicas y tasadas de interés público.